溫州首例“住宅土地使用權到期續期”事件，一石激起千層浪，成為近日熱議焦點。

　　盡管事件最后怎么解決并沒有定論，但仍然刺痛了有房者敏感神經，因為接下來大家會問，以后30年、50年、70年陸續到期房子的問題怎么解決?

《物權法》起草者之一、中國人民大學常務副校長王利明對《第一財經日報》記者表示，這的確存在漏洞。

　　根據《物權法》規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。不過，所謂“自動續期”是否有償，目前在法律層面的確尚未明確。王利明對本報記者表示，在《物權法》的制定過程中，當時關于要不要收費、怎么收費的問題就曾引起了非常激烈的討論，后來最終的立法回避了這個問題。

　　中國社會科學院農村發展研究所研究員黨國英則對《第一財經日報》表示，現在要做的是補交50年出讓金，恢復成跟其它正常地方一樣的70年，將以前非法或半合法的狀態轉為完全合法。

　　不過更多的法學專家則認為，不能把續期收費和土地出讓收費等同起來，如果按照國有土地使用權出讓來收費，就相當于政府又賣了一次土地。續期收費應該比權利設定的收費低很多才合理。

　　地方分檔做法不規范

　　據《溫州日報》報道，日前，溫州部分市民因土地使用年限到期或即將到期，面臨要花費數十萬元高額土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證的遭遇，在社會各界引發熱議和關注。

　　城鎮國有土地使用權實行出讓制度始于1990年。當時國務院頒布條例規定居住用地出讓年限最高為70年?！稐l例》發布后，溫州市區開始實施國有土地使用權出讓工作。溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清稱，上世紀90年代初期，市區在辦理劃撥國有土地使用權轉讓交易時，將劃撥性質的國有土地使用權轉為出讓性質的國有土地使用權，并收取土地出讓金。

　　當時，為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，并交納相應的土地出讓金額。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。

　　黨國英認為，這種地方政府的分檔肯定是不規范的做法。補交50年出讓金，恢復成跟其它正常地方一樣的70年，將以前非法或半合法的狀態轉為完全合法，這涉及到的只是續期、補交出讓金的問題。

　　至于如何補交土地出讓金，他認為，現在當然要按照市場價格來補交?；蛘呤请p方協商讓步，這不是經濟問題，而且目前確實沒有法律規定。因為涉及到類似問題的地方少，所以不牽涉到試點問題，適當的時機，有關方面需要對這一特殊情況進行解釋。

　　由于20年已經到期肯定會聯想到70年到期的情況。之所以確定70年這一時間期限，農業部農村經濟研究中心研究員廖洪樂認為，考慮到中國的改革是“走一步看一步”的漸進式改革，要是當初就提永久的話，反對聲音肯定極大，才不得不提出時間段。

　　廖洪樂說，總是會留一些遺憾，有尾巴問題無法解決，這確實是一個問題。

　　現在問題的關鍵是該如何補土地出讓金?

　　廖洪樂認為，起初的分檔是溫州當地的自選動作，而非全國性行為?，F在是地方政府去銜接，跟國家的統一政策保持一致。需要跟購房人協商，將問題解決掉，按照協商價格將剩下的50年補滿。等到全國70年居住用地出讓年限都到期了，再服從中央統籌安排。

　　事實上，這在根本上涉及到房地分離情況如何解決。即城鎮土地屬于國有，城鎮國有土地使用權實行出讓制度，居住用地出讓有70年的最高年限，但附著其上的房屋屬于私有。

　　廖洪樂表示，如何房地合一的話，就是土地私有。不私有的話，就合一不了。主要還是面臨意識形態的制約，觸及到社會主義土地公有的制度，要破局還是比較困難的。不過，70年以后，也就是2060年，就看當時是否糾結于土地公有還是私有。因為現在總有人說不行，那么最好的辦法就是將問題擱置，讓后來人來解決。

　　黨國英認為，將來肯定要打通的，雖然涉及到意識形態上的爭論，但可以根據農村土地改革試點一樣，避開所有權，流轉使用權。

　　截至目前，國家層面尚未出臺關于出讓土地續期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續期出讓金收取標準作出規定。財新網文章認為，立法滯后使得基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續期手續。

　　如何在現行法律不完善的情況下推進改革，廖洪樂認為，70年到期后，自動續期，是否再征收土地出讓金，可能跟當時地方政府的財政收入狀況有關。到時候，國家尤其是地方政府的稅源結構可能會發生變化。

　　廖洪樂表示，或者是回避土地矛盾，不再管70年續期與否，要么從土地使用權的角度去收稅，要么從房屋產權的角度去收稅，還有就是綜合打包土地也收稅，房子也收稅，統一設定稅率，征收房地產稅。

　　他認為，房地產稅比較好。這樣可以自由選擇，或一年一收，或一次性交清。

　　張少清稱，溫州在實行國有土地有償使用初期，在辦理劃撥轉出讓手續時，在一定范圍存在土地使用人為了少繳出讓金而選擇以較短受讓年限取得出讓土地使用權的現象?，F在讓受讓人承擔，確實有點不公平。

　　至于如何解決，他說，正在研究這個問題。一是積極向上面反映，這個制度需要頂層設計，地方突破不了。到目前為止還沒有收到很明確的答復;二是也在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決意見方案，目前已著手起草政策建議初稿，近期會組織相關人員進行討論后提交給上級，妥善化解這類問題。

　　廖洪樂說，對于居民來說，也不著急。無非是收錢，收的多了交不起，收的少了政府不干?，F在最著急的反倒是政府。因為政府收錢，怎么探索補交、續期沒有依據。

　　實施細則亟待出臺

　　王利明建議，應該盡快制定實施細則，起碼要明確指導性原則。“我個人認為，續期和出讓是有區別的，不能把續期收費和土地出讓的收費等同起來。”

　　中國民法學研究會副秘書長、北京理工大學法學院副教授孟強向《第一財經日報》表示，在《物權法》剛剛發布時，社會就有這個疑慮：住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續期，如何續、是否收費、收費標準又是什么，法律上沒有明確規定。但當時面臨土地到期的情況還比較少，所以沒有做更深入的討論。

　　孟強分析，建設用地使用權，政府已經通過出讓的方式設定給開發商，開發商又轉讓給業主，也就是說政府已經設定過一次權利。按照《物權法》的規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續期，不是說70年到期權利就作廢，需要重新設定權利;而是到期后自動延期，這意味著權利依然有效，不能重新設定，只需要續期而已，因此續期收費的標準不能按照重新設定權利的標準來收取，而且續期的收費應該比權利設定的收費低很多才合理。

　　“如果按照權利重新設定的標準來收費，就相當于重新出讓了土地。溫州這批20年土地使用權到期，如果按照國有土地使用權出讓來收費，就相當于政府又賣了一次土地。” 孟強說。

　　目前看，伴隨此類案例越來越多，這一問題亟待厘清。孟強建議，可以通過兩個方案來解決：其一、全國人大常委會作為立法機關，就《物權法》的相關規定盡快制定立法解釋，權威性和效力級別較高；其二、國務院得到全國人大常委會的授權后，出臺一部行政法規。

　　（來源：第一財經）

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