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　　一年一度的春運時節(jié)，是史上最大規(guī)模的人口遷徙，每年都有數(shù)以億計的國人在短短十數(shù)天內(nèi)從都市返鄉(xiāng)，再從農(nóng)村返回都市。

　　三十多年來，春運大軍從1億人次增長到今年2015年的28億人次，如果按照一個人在春運中平均買4次票，乘4次車算，28億除以4，等于全國春運中有7億人口在流動。

　　在史無前例的人口大遷徙背后，是史上最大規(guī)模的造城運動和工業(yè)化運動。我們無意于評價這輪持續(xù)整整兩代人時間的城市化和工業(yè)化運動是否合理，無意于評判國家通過貨幣手段把資源集中在沿海地區(qū)，源源不斷把人口從內(nèi)陸地區(qū)吸引出來的做法是否合理，這是歷史學家的任務。在此我們只剖析這輪造城和工業(yè)化運動的一個后果——狂飆的樓市及未來的圖景，因為2014年全國樓市似乎都進入了“冬季“，去庫存成了主旋律。

　　通過百度一年一度的人口遷徙熱力圖，我們切身感受到了這場人口大遷徙的熱潮洶涌。

　　從遷徙圖上看，人口遷入城市最多的前五名分別是重慶、贛州、北京、玉林、阜陽；而人口遷出城市最多的前五名則是北京、上海、深圳、東莞、廣州。

　　按百分比看，每100個流出人口中，就有10個人從北京流出，8.9個人從上海流出，8.6個人從深圳流出，4.8個人從廣州流出。

　　這個數(shù)據(jù)說明什么問題？說明了人口依然呈現(xiàn)出從東部沿海地區(qū)向中西部地區(qū)，從北上廣深向內(nèi)陸二三線城市遷徙的趨勢，說明了北上廣深依舊是全國老百姓爭相涌入的地方，只有這樣，才會出現(xiàn)春節(jié)時大量的返鄉(xiāng)潮。

　　北上廣高高在上的房價已經(jīng)讓無數(shù)人望而心嘆，以至于“天安門直線距離50公里”居然能成為一個河北小城市招攬買房人的廣告詞。而去年以來這三個巨型城市房價的下調(diào)也讓很多人漸漸重生了購房安家的夢想，不少人打算繼續(xù)觀望一段時間再出手。只是，在北上廣打工的人，不要奢望房價會繼續(xù)跌下去。

　　因為人口流入是決定一個城市房價走向的關(guān)鍵因素。人口往哪里流動，說明哪里的資源(包括貨幣)必然就越多，地區(qū)也越是繁榮，相應的對房地產(chǎn)的需求必然就多。以北京為例，中國特色下，北京擁有全國最強大的政治資源和經(jīng)濟資源、教育資源、醫(yī)療資源，政府機關(guān)、央企總部，金融機構(gòu)總部、著名高校、著名醫(yī)院均設(shè)在這里，在可預見的未來，看不到任何改變跡象。再加上政府對土地的嚴格控制，北京1.6萬平方公里的土地，建成面積才1289平方公里，政府人為控制著土地的供應，在可預見的未來也看不到任何增加供應的跡象。所以這些城市看不到房價下跌的理由，它們的未來特點是：有錢人慢慢把窮人擠出去。“逃離北上廣”的情況并不存在，只有窮人被趕出北上廣。

　　反過來，從人口返鄉(xiāng)潮看，中西部和東北城市的房地產(chǎn)的前景堪憂。重慶、江西贛州、安徽阜陽、廣西玉林、河南周口、江西上饒、湖南衡陽、河南信陽這些城市的樓市存在危險。大批人口的外出務工證明了政府資源并沒有投到所在城市。高鐵貫通全國以后，有沒帶動沿線地區(qū)的發(fā)展不好說，反而更加劇了人口向資源集中地區(qū)(北上廣深和省會)流動的趨勢。前不久出現(xiàn)的兩縣爭高鐵的新聞，背后的含義是，高鐵通了以后，更方便外出務工了。

　　北京雖然排在遷入城市第2，每100個人里有1.8個人來北京，但每100個人里還有10個人流出，所以不算事。

　　結(jié)合第六次人口普查數(shù)據(jù)，安徽、湖南、湖北、四川、江西、東北都是人口流出大省，兩相對照，以上結(jié)論基本靠譜。值得一提的是，安徽凈流失人口近千萬，所以安徽整體的房價不容樂觀。

　　值得一提的是東北和三亞，東北人口凈流出200萬，所以東北的房價整體不容樂觀。三亞這個城市比較特別，人口不多，樓盤非常多，美其名曰養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)。但真去三亞考察一番，會發(fā)現(xiàn)那里盡是爛尾樓。而且這個城市還限購。許多東北人在三亞購房，也就是冬季過來住兩三個月，其余時間都空著。三亞人口僅70萬。有些夸張的說，走在三亞街頭，一半是東北人。

　　三亞的最大問題在于它只是一個旅游城市，只在亞龍灣和西部的海灘附近的地區(qū)有價值，在往里就是山區(qū)了，環(huán)境并不好。這個城市沒有其他產(chǎn)業(yè)和資源，所以不會有太多人選擇常住。雖然很多來三亞旅游的人都發(fā)朋友圈稱想一輩子住在這里，都是葉公好龍罷了。從百度人口遷徙圖上看，春節(jié)期間北上廣還有東北人都往三亞跑，像候鳥一樣，過完年就又回去了。三亞并不是一個人口凈流入的城市，所以三亞的樓市前景并不是太好。