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            無(wú)論是為了將來(lái)子女的教育還是為了轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，美國(guó)房產(chǎn)向來(lái)備受中國(guó)投資者的青睞。

根據(jù)某個(gè)英國(guó)網(wǎng)站在2015年進(jìn)行的一次調(diào)查顯示，中國(guó)42%的高凈值人士的受訪者表示美國(guó)是海外置業(yè)的首選。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇，中國(guó)人在2015年間共計(jì)花費(fèi)220億元在美國(guó)買(mǎi)房，環(huán)比增長(zhǎng)72%，更是成為了美國(guó)第一大外國(guó)購(gòu)房群體。

這不，中國(guó)有一位在美國(guó)購(gòu)置了20套房產(chǎn)買(mǎi)家的家人，就被稅率奇高的美國(guó)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅吃盡了苦頭。

Part 1

兒子想繼承先父在美購(gòu)置的20套房產(chǎn)

需先繳納40%的遺產(chǎn)稅

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，王君(化名)的父親是一位民營(yíng)企業(yè)家，自2009年始以自己的名義在美國(guó)各地購(gòu)置了20套美國(guó)別墅，其中包括加利福尼亞州10套;夏威夷州6套外加一個(gè)豪華游艇;紐約州2套;馬薩諸塞州2套。

然而王君父親的企業(yè)在2012年倒閉了，國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)及存款悉數(shù)被查封抵債，一家三口從此就只能以王君母親的存款度日。

不幸的是，王君的父親近期因病去世。為日后的生活打算時(shí)，一直沒(méi)有穩(wěn)定工作的王君想到了父親在美國(guó)各地所購(gòu)置的20棟別墅。

然而令他震驚的是在他想要繼承父親這筆巨額遺產(chǎn)時(shí)，卻萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到這20套美國(guó)別墅“遺產(chǎn)”已經(jīng)成為了“遺患”。

部分房子竟已經(jīng)成為“別人的家”

為落實(shí)這件事情，王君特意飛去了美國(guó)。然而令他驚奇的是，他父親在紐約州和馬薩諸塞州的房子里面已經(jīng)被別人住上了。

原來(lái)，王君的父親持有上述房屋多年卻沒(méi)有過(guò)來(lái)居住，也沒(méi)有安排當(dāng)?shù)刂薪樨?fù)責(zé)照看經(jīng)營(yíng)，結(jié)果拖欠了多年房產(chǎn)稅。

因?yàn)榍防U房產(chǎn)稅所以被政府拍賣(mài)了，王君父親當(dāng)初花下巨額買(mǎi)下的房子如今卻早已雀巢鳩占住上了別的家庭。

沒(méi)有美國(guó)綠卡 遺產(chǎn)稅高達(dá)40%

由于王君的父親并沒(méi)有獲得美國(guó)身份，所以王君想要繼承父親的這些美國(guó)房產(chǎn)，并不能享受到545萬(wàn)美元的美國(guó)人遺產(chǎn)稅免稅額度，而是僅有可憐的6萬(wàn)美元。

這對(duì)于16套美國(guó)別墅的價(jià)值總額無(wú)疑是杯水車(chē)薪。

王君萬(wàn)萬(wàn)也不會(huì)料想到父親當(dāng)年花錢(qián)買(mǎi)下卻被人雀巢鳩占幾套了不說(shuō)，想要繼承父親的遺產(chǎn)還得先給美國(guó)國(guó)稅局“上繳”一筆巨款。本以為是能保自己一世衣食無(wú)憂的20棟先父留下的美國(guó)別墅遺產(chǎn)，如此卻成為了一個(gè)巨大的難解之題。

Part 2

在美置業(yè)前請(qǐng)謹(jǐn)記

美國(guó)是個(gè)“萬(wàn)萬(wàn)稅”的國(guó)家

不少對(duì)美國(guó)房產(chǎn)躍躍欲試的中國(guó)買(mǎi)家們，卻對(duì)美國(guó)房產(chǎn)稅的了解知之甚少。而實(shí)際上美國(guó)房產(chǎn)稅率之高，程度之復(fù)雜實(shí)在令人咋舌。

首先，在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)之前，中國(guó)買(mǎi)家就得支付包括律師費(fèi)、勘察費(fèi)、房屋檢測(cè)費(fèi)、房屋估計(jì)費(fèi)、登記費(fèi)、預(yù)繳所得稅。

其次，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)以后，中國(guó)買(mǎi)家還需支付房地產(chǎn)稅、貸款的本金和利息、房屋保險(xiǎn)、小區(qū)費(fèi)或物業(yè)費(fèi)等。

然后，如果買(mǎi)家還想將房產(chǎn)出租的話，還需繳納包括出租管理費(fèi)和租金的個(gè)人所得稅;若是買(mǎi)家想把房子出售的話，還得支付資本利得稅、交易稅、其他費(fèi)用(包括紀(jì)人費(fèi)、律師費(fèi)、登記費(fèi)、修理費(fèi)等)費(fèi)用。

最后，如果中國(guó)買(mǎi)家(非美國(guó)公民)這些都一一做到了然后去世了，后代想要繼承這房產(chǎn)還得給美國(guó)政府繳納：高于6萬(wàn)美元的價(jià)值部分要繳納35%-40%的遺產(chǎn)稅。

哦，對(duì)了。隔代繼承的話，美帝國(guó)稅局會(huì)覺(jué)得你少交一代人的稅，所以隔代繼承還要另外再加50%的稅。

雖然說(shuō)美帝對(duì)非美國(guó)公民的遺產(chǎn)稅收惡意大了一點(diǎn)，但是如果你認(rèn)為入美國(guó)國(guó)籍就會(huì)一勞永逸的話，你還是圖樣圖森破了!

美帝對(duì)自家公民是對(duì)人不對(duì)稅。雖然遺產(chǎn)稅起征點(diǎn)是545萬(wàn)美元/人起征，但如果一美國(guó)公民是在全球范圍內(nèi)擁有資產(chǎn)的，那么不好意思你全部身家都要交稅，不然美國(guó)國(guó)稅局可是會(huì)追隨你到天涯海角呢~!

Part 3

海外資產(chǎn)如何避免“遺產(chǎn)”成“遺患”?

專家給你支招

由于美國(guó)房地產(chǎn)稅收系統(tǒng)稅率奇高且項(xiàng)目繁多，所以如果想避免“遺產(chǎn)”稱“遺患”，海外投資者不應(yīng)該把錢(qián)全放到美國(guó)房產(chǎn)上。以下這些方式就是遺產(chǎn)不錯(cuò)的避稅方法。

贈(zèng)與方式

若不是動(dòng)則成千萬(wàn)上億美元身家的大富豪，小戶人家最好用的方式就是利用美國(guó)稅法所規(guī)定的每人每年可向任何人贈(zèng)與14000美元的制度，在這個(gè)條件下無(wú)需額外繳納任何稅賦，利用螞蟻搬家的方法一點(diǎn)一點(diǎn)將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給子女，而且名正言順。

然而這方法的缺點(diǎn)是周期長(zhǎng)，金額低，而且在此期間父母不能出現(xiàn)意外。

購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)

在美國(guó)，為子女轉(zhuǎn)移資產(chǎn)最簡(jiǎn)單有效的方式是購(gòu)買(mǎi)人壽保險(xiǎn)。如果買(mǎi)下一份百萬(wàn)美元理賠的人壽保險(xiǎn)，這就等于是實(shí)實(shí)在在為子女留下了百萬(wàn)現(xiàn)金。而且人壽保險(xiǎn)保險(xiǎn)的理賠受益人不用繳納所得稅，也不用繳納遺產(chǎn)稅。

亦或者，也可以為子女購(gòu)買(mǎi)人壽保險(xiǎn)，這等于給孩子有了終身可保性，以后孩子萬(wàn)一出現(xiàn)身體疾病保險(xiǎn)公司也無(wú)法取消保險(xiǎn)，而且將財(cái)產(chǎn)無(wú)形中轉(zhuǎn)移至孩子身上，把以后的遺產(chǎn)總額降低從而降低遺產(chǎn)稅。

信托

另外一個(gè)好的解決方案是設(shè)立一個(gè)Dynasty Trust，有人將其翻譯為“世代信托”，也有將其翻譯為“朝代信托”。

與其他信托少許不同的是，“世代信托”是一個(gè)不可撤銷的、長(zhǎng)時(shí)間的信托。“世代信托”不僅可以讓做為美國(guó)人的信托受益人收益，還可以讓信托設(shè)立人的其他非美國(guó)后代或旁系親屬收益。

這個(gè)信托的基本原理是“世代信托”中的受托人是“不死”的，所以既然不死自然也就沒(méi)有遺產(chǎn)稅了。

總而言之，雖然很多盆友惦記著購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)的種種好處，但是下手前記得要了解清楚美國(guó)的稅收規(guī)則。