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　　原標題：城市住房制度必須改革

 

　　大約從2003年開始，我國政府幾乎每年都要出臺對城市房價的調控措施。但是道高一尺魔高一丈，房價在調控中一路高歌猛進，已經成為嚴重的民生問題和社會問題，也成為輿論界和研究界關注的熱點。

 

　　綜合十幾年來各界的研究、分析、建議，影響房價的因素有，城市人口變化引起的需求變化，土地供應量，貨幣供應量，銀行房貸政策如首付比例、利率、限貸，行業管理政策如限購、限價、限面積、限身份，此外還有市場管理，稅收管理等等諸多方面。以上這些，基本屬于影響房價的短期因素。

 

　　對房價長期走勢起決定作用的因素，是相關的制度建設和改革。其中，第一位的是住房制度，其次是土地制度、財稅制度、投融資制度、戶籍制度等等。

 

　　多年來政府的調控，主要圍繞短期因素展開，調控的效果不佳，房價甚至越調越高。其原因就在于，沒有針對制度建設的缺失，深化改革。

 

　　2009年之后的幾年間，筆者陸續發表〈對我國房地產業的再思考〉、〈我國城鎮住房制度改革思路的演變〉、〈解決城市居民住房問題應實行“三軌制”〉、〈關于保障性住房〉等文章，從不同的側面，分析我國城市住房制度存在的問題，提出改革的建議。本文下面的論述，在很大程度上是重復過去的觀點，但有新的分析，對有關方面的批評更加直截了當一些。

 

　　一、城市住房制度改革歷史回顧

 

　　20世紀80年代，國務院成立住房制度改革領導小組，在組織各界、各地調研、試點基礎上，探討改革思路，擬定改革方案。經過較長時間探討，社會各屆對住房制度改革形成如下共識：需求側（存量住房）是“租售并舉，提租促售，以售帶租，小步快走”；供給側（新建住房）則是政府建房，合作社建房，私人建房和開發商建房并舉。

 

　　我理解，租售并舉，是要讓住房買賣市場和租賃市場共同發展，消費者可以根據市場的租售比價和自己的購買能力，自主選擇住房消費方式。政府建房，主要解決最低收入人群的住房保障；住宅合作社作為非盈利經濟組織，是普通工薪階層合作互助解決居住需求的重要渠道；私人建房，主要是小城鎮居民用于自住；開發商建房，對應的是高收入人群或富人階層的居住需求和投資、投機需求。這些改革思路，在國務院80年代末和90年代初出臺的住房制度改革方案中，都有所體現。

 

　　按照這些思路，當時的建設部開展了積極探索。例如，在煙臺、唐山、蚌埠等城市開展提租促售、租售并舉的改革試點，取得成功經驗。例如，在全國探索建立和發展住宅合作經濟。到90年代初，全國有五千多個住宅合作社，成立了全國性的協會組織，制定頒發了規范的住宅合作社章程；建設部還出臺了城鎮合作住宅管理辦法，召開了兩次全國性的工作會議。一時間，住宅合作經濟呈現出廣闊的發展前景。

 

　　但是，1998年以后全面推行的房改，卻偏離了最初的改革思路。只售不租使住房租賃市場至少沉寂了十幾年，誤導了人們的住房消費觀念。住房供應方面，政府長時期缺位；私人建房始終沒有得到法律和制度的規范；曾經生機勃勃、欣欣向榮，受到政府大力支持的住宅合作經濟，突然間偃旗息鼓，了無聲息。結果，開發商成了住宅市場的唯一供應渠道，沒有任何競爭對手，使其居于市場的制高點，掌握了最終定價權。由此，才會產生五花八門、無奇不有的各種市場亂象和人間百態。各種勢力、各類人等，紛紛菌集在開發商周圍，分享房價大餐。普通購房者則成了砧板上的魚，任人宰割。

 

　　需要指出的是，開發商的自然壟斷地位，并不是開發商自己爭來的，而是有關政府部門的制度安排的結果。任何人只要作了開發商，在行業內部競爭的巨大壓力下，都必須追求利潤最大化。而普通住宅的利潤水平不應該很高，甚至不該有利潤，讓開發商來負責普通人群的住房供應，是嚴重的供需錯配。在巨大的居住性需求和巨大的投資、投機需求的共同作用下，房價只會一路高漲，失去控制。后來，有關方面終于認識到，解決城市住房問題，政府不能缺位，承擔起廉租房甚至公租房的建設供應責任。但是，城市普通收入人群的問題至今仍然沒有得到解決，繼續讓他們擠在開發商的供應渠道里，只能是給投資、投機需求做墊底。限購也好去庫存也罷，都不能根本解決他們的住房問題。

 

　　土地制度也存在缺陷，一是不允許集體建設用地進入市場，即使符合規劃，也不能開發商品房，不讓農民的宅基地入市交易，結果是進一步強化了開發商的自然壟斷地位。二是政府經營土地，導致政府過于依賴土地財政和土地金融，依賴循環往復不斷征地、賣地。地價高了政府可以多一些收入，但也把房價抬上去了。房價已經成了令政府左右為難的頭號難題，一頭是群眾利益，一頭是政府收入，只要現行土地制度不改，這就是一道無解的死題。

 

　　總之，現在我國的城市住房市場，是一個沒有充分競爭的市場，開發商處于自然壟斷地位，這個壟斷地位是現行住房制度和土地制度存在的缺陷所導致的，是規則本身出了問題。“不審勢即寬嚴皆誤”，如果不從根本上改革制度，一味在管理的寬嚴上下功夫，無異于緣木求魚，也是自欺欺人。

 

　　二、關鍵是把房子的居住功能與投資功能區隔開

 

　　一方面，住房作為商品，使用價值是供人居住，屬于耐用消費品。消費者無論買房還是租房，都是商品交換行為。另一方面，在市場經濟條件下，由于土地有長期升值的趨勢，因而房子（實質是土地）又可以成為投資品，可以投資保值，也可以投機賺錢。

 

　　這樣，住房市場的購買行為就分為兩類，一類是為了消費，另一類是為了投資或投機。社會上的低收入人群（即窮人）和絕大多數中等收入人群，買房或租房的目的是改善居住條件，更好地從事本職工作。而中等收入人群的高端人士和高收入人群（即富人），在滿足居住需求之后，還有較多資金，就會考慮再買更多的房子，但目的已不是消費，而是投資保值。還有的人自己本沒有多少錢，但頭腦靈活、善于鉆營，能夠從銀行或其他方面借來大量資金，購買大量住宅，轉手倒賣賺大錢，這就是投機了。

 

　　顯然，對于社會上不同的購房需求，必須區別對待，特別是對中低收入人群的消費性住房需求，要有專門的制度安排。

 

　　西歐、北歐許多國家房價長期穩定，最主要的原因，是窮人的住房由政府保障，普通工薪階層的住房，通過參加非盈利的住宅合作社解決。二者合計，約占社會住房供應總量的一半。這些房子可以按規定的程序流轉，但卻不允許上市自由交易，即只能用于滿足消費者的居住需求，不能成為投資投機的對象。此外，還有約一半的房子由開發商提供，并允許投資投機，讓有錢人可以炒作房子賺錢，同時承擔相應的投資風險。這種制度安排，在住房的居住功能與投資功能之間筑了一道“防火墻”，使開發商不能壟斷全社會的住房供應，購房者因此具有較強的議價能力。我國80年代形成的改革思路，很大程度上也是借鑒了這些國家的經驗。

 

　　目前我國的城市住房制度存在的主要問題，是在指導思想上沒有把廣大勞動群眾的消費性居住需求放在首位，客觀上讓少數投資投機者的利益裹挾了勞動者的利益。多年來，國內有不少學者如王小強、易憲容等，對此有大量的深入研究和分析。（參見梁曉：〈壓房價≠房地產健康發展〉、〈得民心者得天下：居者有其屋〉；易憲容：〈高房價使財富分配機制嚴重扭曲〉、〈房價為何會越調控越高〉）

 

　　發展市場經濟，投資投機是題中應有之意。但應該看到，住房市場里的投資投機，與實體經濟里的投資有重大區別。在生產領域中，資金（資本）與勞動力相結合，可以創造財富、產生新的價值，而在房市里投資投機，則不會創造任何價值，不過是在買房人之間轉移價值而已。

 

　　不論任何社會，勞動者都是人口的絕大多數。他們終日辛勞，掙錢養家，拿出自己的血汗錢買房或租房，目的是改善自己的生活條件，能夠更好地工作，奉獻社會。他們中的體力勞動者（藍領），基本沒有條件在房市里搞什么投資；有些腦力勞動者（白領）雖有條件，但都有自己的事業和人生追求，也沒有時間和精力在房市里倒買倒賣瞎折騰。總之，廣大勞動者買房是為了消費，而不是投資。這樣，如何保證勞動者住房的消費屬性，就成了住房制度設計必須考慮的問題，這也是政府不可推卸的責任。

 

　　我國現行住房制度的一個顯著特征，是讓中等收入人群的消費性需求，與少數有錢人的投資投機需求混在一起，到開發商的市場上競爭。投資投機需求的行為特點是為賣而買，不管價格高低，只要房價看漲就敢于出手，在倒買倒賣之間，不斷推高房價。而消費性需求的行為特點則是買漲不買跌，房價看跌時猶豫不決怕吃虧，房價看漲時唯恐再漲，為了圓住房夢，想方設法四處籌錢也要買。買下的房子很可能是投資投機者之前在低價位時的斬獲，房市里的所謂窮人補貼富人，就是這樣發生的。

 

　　在這個問題上，開發商與投資投機者的利益完全一致，投資投機活動抬升了房價，開發商就能大發利市。開發商采用捂盤惜售，雇傭房托，傳播虛假信息等手段讓房價走高，投資投機客就可以繼續穩賺不賠。他們共同合作了十幾年，使中國城市的房價居高不下，尤其是在一、二線城市，包括大多數白領在內的工薪階層已經沒有能力買房了，買了房的也要作一輩子房奴。事實充分表明，要解決普通老百姓的住有所居問題，就必須改革住房制度，讓相關的房子只是耐用消費品，而不能成為投資品。

 

　　這里邊恐怕還有一個理論性或觀念性的問題，需要澄清，即如何看待房子的產權。現代產權理論認為產權是一組權利束，包括所有權、使用權，及其分解出的許多對資源進行配置的權利。在市場經濟中，這些權利都受法律保護。具體到住房，所有權是產權，租賃權是產權，合作社住宅的排他性使用權也是產權，這些權利雖然有很大區別，但都可以保障權利人住有所居。例如，西方發達國家的住房自有率，少的百分之四、五十，多的百分之六、七十（個別國家達80％），這些自有住房中，就包括消費者參加合作社后，購買的不能上市交易的住房。此外，還有很多人靠租房解決居住問題。

 

　　我國1998年房改以后，相關部門對產權理論的理解不夠全面。例如，針對中低收入人群推出經濟適用房，政府在土地供應、稅收等方面優惠力度很大，按道理不允許上市才能保證房子的居住功能不產生異化。但政策卻規定，五年以后允許上市。這一來，經濟適用房就與商品房一樣成為投資投機的對象，由此產生一系列亂象，違背初衷，終歸失敗。后來推出的公租房，仍然提出五年以后可以買斷上市。筆者斷言，按此實施下去，公租房也會產生異化。再后來又推出共有產權房，依然是終將允許上市。這些一以貫之的思路表明，有關政府部門對產權理論的認識存在誤區，片面強調住房的所有權，而不注重保護住房的使用權、租賃權等其他權利。

 

　　廣大工薪階層買房的目的是為了住，而不是為了賣，多數家庭在相當長的時間里，只可能擁有一套住房，期間的房價高了還是低了，對他們沒有任何實際意義。就是說有沒有所有權，對他們并不重要，重要的是居住權必須得到保護。我國現行住房制度片面強調住房的所有權，結果是突顯了房子的投資功能，房價越炒越高，老百姓買不起，使他們的居住權受到嚴重侵害。

 

　　從事投資投機活動的人，也包括開發商，只要資金來源正當，不偷稅漏稅，不搞權錢交易，不違法亂紀，就不能讓他們對高房價承擔責任。應當負責的是相關政府部門的制度設計存在缺陷，使投資投機失去根本制約。實際上，一旦房價失控，投機商、開發商甚至各類房產中介，在暴利驅使下，必然會產生各種違法活動。這時，政府就會出臺短期調控措施，調控可能暫時抑制房價上漲，但也會打壓老百姓的住房需求，甚至傷及整體經濟，因此難以持久。只要稍有放松，投資投機又會卷土重來，房價又會高漲。如此循環往復，陷入惡性循環，這恐怕是我國城市住房市場的真實寫照。要擺脫這樣的尷尬局面，唯一的出路是按照把居住功能與投資功能區隔開的思路，深化住房制度改革。

 

　　三、對城市住房制度深化改革的設想

 

　　國家有關部門負責人曾經宣稱，解決城市住房問題的基本思路是“市場加保障”（趙沛楠：〈加快建設保障性安居工程多渠道解決住房困難家庭的住房問題，專訪住房和城鄉建設部住房保障司司長侯淅珉〉）。我認為，這個思路不能算錯，但失之籠統。

 

　　在“市場加保障”的框架下，可以有很多不同的具體模式。例如，新加坡模式是85％的人住政府提供的房屋，15％的人通過市場購買高檔住宅；又例如，美國模式是除了保障房外，政府財政支持“房利美”、“房的美”等，向特定收入人群提供信貸支持，這里既是市場，又帶有某種保障的成分；再例如，歐洲特別是北歐國家，除了向低收入人群提供保障房，還鼓勵中等收入人群加入合作社建房，在信貸、稅收、土地等方面給予不同程度的優惠，也是既是市場，又有保障的成分在里邊。盡管以上各國模式具體做法不同，但其基本精神卻是一致的：把自住性、消費性住房市場與投資、投機性住房市場區隔開來，或者說是把低、中、高檔住房區隔開來，對不同收入人群實行不同的住房政策。我國現行住房制度，也可以算是“市場加保障”，但顯然與上述模式有根本區別。

 

　　改革中國的城市住房制度，要從中國的實際出發，而不能簡單地照搬外國做法。新加坡模式雖然好，但我國現在的財力難以承受。美國模式似乎保障力度不夠。比較起來，北歐模式更值得借鑒，但具體的保障扶持力度，也不能照搬。低起步，隨著經濟實力和政府財力的增加，逐步加大保障力度，可能更現實一些。在統一的思路下，各個城市的具體做法也不宜“一刀切”。

 

　　具體設想如下。

 

　　1、最低收入人群即窮人，由政府提供廉租房。住廉租房的人沒有所有權，但居住權受法律保護。其實，廉租房也有一定的市場性，因為要交納租金。按照市場交換原則，租金水平不宜低于準成本（折舊加維修），以便政府的投資經過較長時間還是可以收回，投入再生產。但按社會公平原則，租金水平又不宜高于租戶月收入的30％。這是一個需要在對租戶收入水平調查清楚基礎上，左右權衡的問題。

 

　　不同的城市，最低收入人群占人口的比重，有的高一些，有的低一些，應從實際出發確定供應廉租房的人口比例。筆者認為，全社會平均，這個比例宜控制在10％左右。高了，政府財政不堪負擔。現在地方政府不僅要建廉租房，還要負責建公租房、共有產權房等，為了完成任務，普遍向市場融資。但從市場籌錢，盈利或還本付息的壓力很大，這也是各地方允許保障房五年后上市的一個現實原因。為了避免保障房的居住功能發生異化，建議政府只管到廉租房。管太多了不僅財政無力負擔，前期的融資、建設，后期的準入、退出、收取房租、維修等工作量很大，容易滋生機構臃腫、人浮于事、尋租腐敗等問題，不利于精兵簡政。

 

　　2、把大多數中等收入人群的購買力，從開發商的渠道里分離出來，發展各類可以居住使用、可以繼承，但是不能上市自由交易的住房，從制度上保證普通百姓的消費性住房，不得成為投資投機的對象。這一類住房，政府在土地、稅收、信貸等方面，給予適當優惠，可以說既是市場又有一定程度的政府保障。

 

　　其中，大力發展住宅合作經濟，是比較好的選擇。住宅合作社是非盈利經濟組織，所建的房子，沒有所謂的開發商利潤，即便政府不給任何優惠和扶持，價格也會控制在建安、土地、稅費、資金利息等成本范圍區間。以我國目前的經濟實力，政府恐難以給合作社直接的資金支持，但在土地供應和稅費等方面，還是可以給予優惠政策。合作社建房還有一個好處是適應范圍廣，中等收入群體中收入較高的人，參與建標準高一些、面積大一些的房子，收入低的人，建檔次低一點、面積小一點的房子。可以做到按需定供，不會產生開發商普遍存在的閑置浪費現象（參見〈中國城鎮住房空置率狀況及住房市場發展趨勢發布〉；〈北京380多萬房主失聯，上海10％的房子是空的，中國究竟有多少空房〉）。

 

　　此外，在一定時期內，現在的經濟適用房，共有產權房，限價商品房等，還可以繼續存在，但必須把允許上市的規定改為不允許上市。只要符合規劃，允許集體經濟組織在集體土地上，開發經濟適用房、共有產權房、限價房以及公共租賃房等。在縣城以下的小城鎮，還應允許小城鎮居民按一戶一宅原則，自建住房。政府則不再投資共有產權房和公共租賃房。

 

　　3、年收入在數百萬以上的富人在全國人口所占比例，大概不會超過5％。但他們主要居住在城市，因而占城市人口的比例會高一些，可以粗略估計為10％，一、二線城市的比例會更高。此外，中產階級中的高級白領收入也比較可觀，身家數千萬的已為數很多。他們也有條件像富人一樣，購買高檔商品房，并且有余力再買房子投資保值。這部分人占城市人口的比例，有可能達到20％。按以上估算，二者占城市人口30％左右，他們是開發商的主要服務對象，或者說開發商主要為這兩部分人蓋房子。

 

　　如此算下來，10％的最低收入人群靠政府，30％的高收入人群靠開發商，還有約60％的人，購買不能自由交易的消費性住房，或者租房解決居住問題。誠然，城市的原戶籍居民大部分已有了住房，但考慮新增的城市人口、流動人口特別是農民工等因素，基本格局恐怕不會根本改變。

 

　　以上城市住房制度改革的設想，實際是對80年代末90年代初形成的改革思路的回歸。若干年前，有人把現行住房制度概括為“雙軌制”（即商品房＋保障房）。針對這個說法，我提出“雙軌制”不能從根本上解決城鎮居民的住有所居問題，應該實行“三軌制”，增加一個以合作社住房為主的既是市場又有保障軌。七、八年過去，發展住宅合作經濟始終未受到應有的重視，因此仍有必要深入研究探討。

 

　　四、住宅合作經濟有廣闊的發展前景

 

　　首先，有充分的理論根據。

 

　　如本文第二部分所述，房屋的居住使用權，也屬于財產權，是一項可以保障勞動者住有所居的重要產權。合作社住房不能上市交易，是為了防止投資投機活動使住房的使用功能發生變異，侵犯勞動群眾的基本權利。此外，合作社住房的建造、分配、使用，也都遵循商品交換原則，住宅合作經濟是市場經濟的重要組成部分，而且更能體現公平、公正的社會主義原則。

 

　　我國已故著名馬克思主義經濟學家蘇星同志，早在50年代就開始調查城市住房問題，于1957年發表〈論房租和住宅問題〉一文，論述住宅作為耐用消費品的商品屬性，分析當時房屋建造、分配、使用存在的違背價值規律的問題，提出相應政策建議。從那時開始，他在研究我國社會主義許多重大經濟理論問題的同時，把城市住房這樣一個比較具體的問題，也列為自己的研究專題，長期關注。改革開放以后，他陸續發表近十部論文和專著，闡述城市住房制度改革問題。在1987年出版的《我國城市住宅問題》一書中，他提出“發展城市住宅的多種所有制結構”，包括大力發展住宅合作經濟和私人建房、公私合作建房等。1998年初，他又發表〈合作住宅事業前景廣闊〉一文，肯定當時國內住宅合作社試點取得的成績，分析了發展住宅合作社有六大好處，及需要研究的問題，期望取得更大的發展。2002年，學習出版社編輯出版《蘇星自選集》，書中收入關于住房制度改革的文章僅有三篇，其中就包括這一篇，可見他對發展住宅合作事業的高度重視。

 

　　其次，有長期的經驗積累。

 

　　早在19世紀40年代和50年代，英國、丹麥就有了住宅合作社興起，后來在西歐、北歐各國及美、日等其他西方國家陸續發展，當年的蘇聯、東歐等社會主義國家，也采用這種形式，解決居民的住房問題，至今已有近二百年歷史。

20世紀80年代，瑞典國家聯合儲蓄銀行和住房聯盟，聯合了三千多家住房合作社，每年提供的住房占全國新增房源的25％以上。加上其他沒有加入該聯盟的合作社的房源，合作住房約占全部住房供應量的40％；德國有兩千多家住房合作社，提供的住房占住房總量31％；英國的住房合作社，也提供30％的房源；西班牙有1.1萬個住房合作社，提供25％的房源；原蘇聯有住房建筑合作社近三萬個，每年提供的住房約占總量的6％；原社會主義波蘭的合作社建房，約占城市公有住房的60％；原捷克斯洛伐克約占40％，等等。

 

　　按照國際通行的住宅合作社章程，建房資金一般由社員認股三分之一，國家資助三分之一，銀行長期低息貸款三分之一。社員入社后必須參加住房儲蓄，每月從工資中拿出一定比例，存入有關銀行。存入一定限度，即有資格從銀行貸款，向合作社買房或租房。政府還在土地供應、稅收、建材供應等方面給予優惠。具體做法和優惠力度，各國不盡相同。例如，英國合作社購買私人土地所需資金，由政府提供無息貸款，并對合作住房免稅，這兩項優惠合起來相當于房價的約20％。合作社購買的土地產權歸合作社所有，亦稱公有土地，實際上最終優惠給了合作社社員。德國政府的優惠措施，一是提供低息或無息貸款，額度通常占建房費用的60％~70％，有的甚至高達90％，貸款期限一般為20年左右；二是由政府出面給予貸款擔保；三是提供價格合理的土地；四是減免稅收，對所得稅、財產稅、土地轉移稅和交易稅等，均給予減免和優惠；五是補貼住房租金，合作社住房如用于向社員出租，政府在必要時可補貼部分租金，使房租降低到社員能夠負擔的水平。在日本，住宅合作社被稱為“勤勞者住房協會”，國家頒布《勤勞者住房協會法》，明確規定日本的工人銀行（勞動金庫）、住房銀行（住宅金融公庫）對住房合作社承擔融資義務。社員的購房資金，20％為個人住房儲蓄，80％為銀行貸款，貸款利息3％，還款期限35年。政府還在稅收方面給予各種優惠政策，包括免除法人稅、注冊稅、印花稅，以及與土地相關的稅收。另外，住房合作社的土地60％來源于國有土地，以較低的價格供應給合作社。

 

　　我國20世紀80年代后期和90年代前期，開展住宅合作社試點，也取得可喜成績，積累了一定經驗。如蘇星同志1998年發表的文章所說：“截至1996年9月，住宅合作社已發展到五千多個，普及到20多個省市。從建設規模看，已從零星插建，發展為具有一定規模的合作住宅小區。天津市薊縣、寶坻縣住宅合作社，云南省昆明市住宅合作社，北京市大興縣新興住宅合作社等，都建設了十萬平方米以上合作住宅小區。合作建房受到了城鎮居民，特別是中低收入居民的歡迎，被譽為‘民心工程’”。可惜的是，1998年底推出的房改，把十幾年住宅合作試點取得的成績，一風吹個無影無蹤。有關部門對此再也不提，不禁令人扼腕唏噓。

 

　　第三，有成熟、規范的管理制度。

 

　　加入住宅合作社的社員人數，幾十人，上百人，上千人甚至上萬人，各國一般不設上限。合作社實行民主集中制，社員大會或代表大會是最高權力機構，聽取理事會、監事會的工作報告，決定大政方針并選舉產生理事會、監事會成員。理事會負責日常經營管理，包括住房的選址、設計、建造、分配、物業管理，及有關專業人員和管理人員的選聘、任用等等，監事會負責監督理事會的工作是否合法依規，是否符合社員大會或代表大會的決定。

 

　　在住房的選址、設計、建造環節，住宅合作社的經營活動與開發商相似。但建好的房子不向社會出售，而是遵照事先定好的合約，按成本價格（含管理人員和專業人員的工資）將住房的排他性使用權，出租或出售給社員，不賺取任何利潤，并且承擔物業的日常管理和維修。社員因各種原因需要遷徙或放棄居住，由合作社按折舊價回購，再出售或出租給其他社員居住。可見，合作社的經營活動的目的，是為了保護社員即普通勞動者的居住權利，而開發商則不承擔這樣的義務，二者的性質根本不同。

 

　　住房合作社作為非盈利經濟組織，具有法人資質，在政府監管下，依法經營，自負盈虧，并承擔相應的法律責任。這與自然人之間的集資建房或合作建房，也有根本性區別。自然人集資合作，一旦經營失誤，或發生虧損，或出現糾紛，或違法亂紀，很難界定和追究責任，政府幾乎無法有效管理。自然人集資合作，即使成功了，出資人擁有房子的所有權，可以上市交易，難免最終成為投資投機的對象。這也是一個很大的不同。

 

　　住宅合作經濟有了較大發展的國家，都在中央（聯邦）、省（州）、市層面成立了合作住房聯盟或協會，作為行業自律組織，研究制定統一的規章制度，協調合作社之間的關系，提供法律、技術咨詢，開展業務交流和培訓，編印刊物，開展宣傳等等，協助政府對行業進行管理。

 

　　第四，有深厚的群眾基礎，廣闊的市場需求。

 

　　面對高聳入云的房價，消費者做出許多無奈的選擇。有人在網上發起不買房運動，不少人響應，盡管不會有什么結果，卻廣受民眾同情。更有人受國外住房合作社啟發，自發地開展集資合作建房。由于國內相關法律和制度缺失，人們不能建立具有法人資質的合作社，只能是自然人之間的集資合作。沒有法人地位，也就得不到政府以及銀行等的任何支持。僅憑烏合之眾拼湊的資金，與強大的開發商們開展競爭，僅在土地取得環節，就已是必敗無疑。盡管鮮有成功的案例，盡管前途暗淡、希望渺茫，但近十幾年間，合作建房運動可以說是此伏彼起，前仆后繼，遍及全國。北京、上海、天津、廣州、深圳、武漢、沈陽、杭州、溫州……，幾乎所有一、二線城市，都有人為此不懈努力。北京的于凌罡、溫州的趙智強、沈陽的吳卓、天津的劉革學、深圳的林立人、廣州的魏琨等，就是其中有代表性的人物。

 

　　他們頗為蒼涼，近乎悲壯的努力表明，廣大勞動群眾對現行住房制度十分不滿，對于改革住房制度，發展住宅合作經濟充滿期待。如果我們早日推出這項改革，不僅會獲得群眾擁護，而且能聚集大量資金，為房地產業的供給側，開辟一條新的康莊大道，帶動建筑業、建材業及相關產業的發展。大量普通工薪階層的購買力，從開發商的渠道分離出來，也可以使商品房市場里的過度投資投機受到抑制，起到釜底抽薪的作用。

 

　　總之，住宅合作經濟有廣闊的發展前景。不僅可以縮小貧富差距，使人民群眾有更多的獲得感，而且符合中央關于加大供給側結構性改革力度的精神，有助于推動整體經濟的發展。

 

　　我國改革已進入深水區，各方面的改革互相交錯、牽制，往往是牽一發而動全身。比較起來，住房制度改革所受牽制相對較小。例如發展住宅合作經濟，不需要對現行法律做根本性修改，只需增加新的法律規定即可。沒有增加之前，可提請人大授權開展試點。這項改革一旦推出，土地制度、財稅制度、投融資制度、金融制度等，都會相應跟進，做出調整。住房制度改革可以為推動全面改革，做出積極貢獻。

 

　　現行城市住房制度必須改革，也能夠改革，這就是本文的結論。

 

　　（作者系中國土地勘測規劃院研究員；來源：大風網站，摘自《參閱文稿》No.2016~14）

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