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美國房價(jià)，正在失控

點(diǎn)擊：  作者：房東的ID    來源：格上私募圈 微信號  發(fā)布時(shí)間:2021-03-05 11:19:08

 

我平時(shí)喜歡在Zillow和Redfin這兩個(gè)平臺上看房，它們是美國最大的房產(chǎn)網(wǎng)站，平臺上的房源信息自動同步于各州經(jīng)紀(jì)人的MLS平臺，因此都是真房源，使用者可以隨時(shí)隨地看到美國的所有房產(chǎn)。這兩個(gè)平臺的額外價(jià)值在于他們會給任何一套房進(jìn)行估價(jià)用于買賣雙方參考，過去這個(gè)估價(jià)比較準(zhǔn)確，但最近出現(xiàn)了明顯的大范圍失準(zhǔn)。比如大多數(shù)房子最終的成交價(jià)都要比之前平臺給出的估價(jià)高個(gè)10%甚至更多。

 

比如下面這套房，Zillow給出的估價(jià)為76.15萬美元，業(yè)主掛牌價(jià)77.5萬，實(shí)際成交價(jià)88.6萬，兩天成交。我們可以從這些案例體會市場的瘋狂。

 

 

 

相關(guān)房源數(shù)據(jù)

 

近日，美國聯(lián)邦住房金融局（FHFA）更新了美國2020年第四季度以及12月的房價(jià)數(shù)據(jù)，至此，FHFA已公開了2020年完整的全美各地房價(jià)數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)的權(quán)威性就好比中國國家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月發(fā)布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)一樣。

 

最新的數(shù)據(jù)顯示，美國房價(jià)正在以有記錄以來的最快速度上漲，同比一年前的2019年四季度上漲10.8%，這是全美范圍的平均漲幅，被大量中部弱勢地區(qū)攤低后的數(shù)據(jù)，熱點(diǎn)城市的漲幅遠(yuǎn)高于10.8%。總體來說，美國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了非理性?；仡欉^去一年美國房地產(chǎn)市場，這種非理性是2020年5月開始的，并一直持續(xù)到了現(xiàn)在。

 

 

美國2010年以來各年度四季度的房價(jià)同比漲幅

 

如果我們把美國房價(jià)可視化地展示出來，就會看到自新冠疫情沖擊美國之后，美國房價(jià)出現(xiàn)明顯的跳漲，背后的原因就是美聯(lián)儲大水漫灌。

 

 

美國房價(jià) 1991年1月 - 2020年12月

 

同比數(shù)據(jù)考察的是今年這個(gè)時(shí)候比去年這個(gè)時(shí)候的漲幅，周期比較長，如果我們要更準(zhǔn)確地看房價(jià)在短期的動能，就要考察環(huán)比增速，即本季度比上季度漲了多少。在這項(xiàng)數(shù)據(jù)上，結(jié)果更可怕，在2020年四季度，全美房價(jià)環(huán)比漲幅是3.81%（下圖綠線-歷史新高）、同比漲幅10.77%（下圖紅線-歷史新高）、年化環(huán)比增速15.25%（下圖藍(lán)色虛線-還是歷史新高）。

 

 

紅色線為季度同比增速、綠色線為季度環(huán)比增速、虛線為季度年化增速 

 

和中國過去幾年（主要是2017年后）房地產(chǎn)市場走勢不同在于，中國過去幾年房價(jià)上漲的地方只出現(xiàn)在少數(shù)幾個(gè)熱點(diǎn)城市，比如深圳、東莞、杭州，但美國這一波屬于全國范圍的普漲。全美五十個(gè)州房價(jià)均比2019年第四季度大幅上漲，其中漲幅最大的是位于西北部的愛達(dá)荷州，這是一個(gè)知名度不高的州，因?yàn)闆]有什么大城市，但房價(jià)還是同比一年前上漲了21.1%。美國作為一個(gè)城市化基本完成，經(jīng)濟(jì)增速相對緩慢的大型經(jīng)濟(jì)體，房價(jià)出現(xiàn)這樣的漲速是罕見并且危險(xiǎn)的，這樣的速度只有在2002-2006美國房地產(chǎn)泡沫時(shí)期才出現(xiàn)過。而2019年四季度到2020年四季度的漲幅，大多數(shù)都是在2020年下半年漲出來的。

 

 

美國各州2020年四季度同比漲幅

 

為什么在疫情沖擊經(jīng)濟(jì)、失業(yè)率上升的背景下，美國房價(jià)還會漲成這樣呢？

 

我們上面提到了，最主要的原因是美聯(lián)儲放水。在美聯(lián)儲的無限量化寬松之下，市場利率大幅下降，30年固定的房貸利率在2021年1月7日是跌到了2.65%，這是前所未有的低利率，這種利率的貸款對于買房者來說不借白不借，買到就賺到。要知道，在2018年美國走完前一輪加息周期之后，30年期房貸利率還曾經(jīng)接近5%，在1980年代，最高接近20%（所以那會兒大多數(shù)人都是全款買房），現(xiàn)在只要2.65%。

 

 

美國30年期房貸利率走勢 1971-2021

 

如果站在投資者角度看，假設(shè)一套房子除掉房產(chǎn)稅和房屋保險(xiǎn)外的凈租金回報(bào)率是4%以上（美國城市比較普遍的情況），過去那種5%的按揭利率顯然很不劃算；但現(xiàn)在利率降到了2.65%，信用好的貸款者還能享受更低的利率，隨隨便便做到兩三成首付、三十年期貸款下的“以租養(yǎng)貸”。舉個(gè)例子，你用20萬美元首付買一套70萬美元的房子，月供不到2000美元，月租3000美元以上，租客幫你供房后還額外給你一筆每個(gè)月1000多美元的零花錢，房價(jià)還能保持上漲，你說爽不爽？房價(jià)上漲且“以租養(yǎng)貸”的情況下，這屬于穩(wěn)賺不賠的投資。對于自住者來說，月供壓力減少、買房成本降低；對于投資者來說，以租養(yǎng)貸有結(jié)余，因此市場上出現(xiàn)了非理性的搶房：所有非理性的背后，都存在一個(gè)理性的原因。多說一下，在2015-2017年，中國各個(gè)城市房價(jià)大幅上漲也是類似的道理，當(dāng)時(shí)中國連續(xù)降息降準(zhǔn)降首付，寬松的貨幣環(huán)境讓房價(jià)大幅上升，很多城市在一年時(shí)間里房價(jià)就翻了一倍。

 

 

這套位于西雅圖北部地區(qū)Lynnwood的獨(dú)立屋市場估價(jià)約64萬美元，每年房產(chǎn)稅5200美元，以3100美元/月的租金掛牌出租，房子狀況良好，預(yù)計(jì)很快會確定租客，我們也可以從這個(gè)案例了解一下當(dāng)?shù)氐淖馐郾?/span>

 

美國房價(jià)的上漲能持續(xù)嗎？從基本面看，美國房價(jià)目前不存在顯著泡沫，所以要它下跌很難，但過去大半年這種瘋狂的狀態(tài)肯定是不可持續(xù)的。

 

看房價(jià)泡沫，就要看整體的居民杠桿率，自2008年次貸危機(jī)以來，美國居民部門杠桿率不斷下降，直到2019年底。2020年美國居民杠桿率在二季度突然上升，但在第三季度又大幅下降到79%，出現(xiàn)這種數(shù)據(jù)大幅波動的原因不是美國人突然增加借貸然后又突然還清，而是美國GDP這個(gè)分母在2020年第二季度突然下降，到了第三季度又開始快速恢復(fù)。因?yàn)榫用窀軛U率 = 居民總負(fù)債/GDP，所以GDP這個(gè)分母的大起大落會影響到居民杠桿率的具體數(shù)字。

 

 

目前美國居民部門杠桿率并沒有上升到危險(xiǎn)的區(qū)間（如2008年的100%）這一波美國房價(jià)上漲中 沒有出現(xiàn)次貸危機(jī)之前的信貸泛濫現(xiàn)象

 

我們直接再看看居民杠桿率中的分子，也就是美國居民總債務(wù)。下圖中藍(lán)色部分為房貸存量、紅色部分為債務(wù)中的非房貸存量。可以看出，次貸危機(jī)之前這兩項(xiàng)債務(wù)存量快速增長，次貸危機(jī)后，經(jīng)過長達(dá)五年的出清才開始恢復(fù)增長。直到現(xiàn)在，居民債務(wù)的增值都是相對緩慢的。目前美國房貸存量杠桿達(dá)到次貸危機(jī)時(shí)的最高水平，而同期美國GDP增長了43%。

 

 

美國居民總債務(wù) 2004-2020

 

另外，如果我們關(guān)注資產(chǎn)的相對強(qiáng)弱，會發(fā)現(xiàn)美國房產(chǎn)在美元計(jì)價(jià)的資產(chǎn)中并不算是最貴的，比如美國股票（標(biāo)普500指數(shù)）比2007年高點(diǎn)高出142%、黃金價(jià)格比2007年高出189%、長期美債（TLT）價(jià)格比2007年高出60%，而全美房價(jià)比2007年只高出39.1%，這其中：

 

紐約房價(jià)比2007年高10%、

洛杉磯房價(jià)比2007年高24%、

舊金山房價(jià)比2007年高39%、

西雅圖房價(jià)比2007年高47%。

（數(shù)據(jù)來自FHFA）

 

 

全美房價(jià) 2007年4月 - 2020年12月直到2016年4月 美國房價(jià)才回到2007年4月的水平 而且還沒有考慮七年時(shí)間內(nèi)的通脹因素

 

紐約（紫）、洛杉磯（紅）、舊金山（綠）、西雅圖（藍(lán)） 房價(jià)對比  1975-2020

美國房地產(chǎn)市場有一個(gè)特點(diǎn)，那就是存在比較穩(wěn)定的長效機(jī)制（房產(chǎn)稅），這導(dǎo)致市場最終要為哄抬房價(jià)而付出代價(jià)，比如加州以成交價(jià)計(jì)算下一年度的房產(chǎn)稅稅基，然后每年稅基上調(diào)2%（房價(jià)下跌時(shí)也可下調(diào)稅基）。所以美國房價(jià)現(xiàn)在這種脫離宏觀經(jīng)濟(jì)和收入增長的非理性狀態(tài)不會持續(xù)下去。

 

作為市場的觀察者或參與者，我們應(yīng)該抓住確定性（拿到長期低利率、穩(wěn)住“以租養(yǎng)貸”的底線）、放下投機(jī)性（不要非理性搶房、不要做超出自身能力的事）、擁抱成長性（選擇好的城市），“房住不炒”在任何地方都是值得參考的。

 

作者：房東的ID

來源：房東看世界