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　　文|施永青

　　雖然內(nèi)地官員多次強調(diào)，不會再依賴房地產(chǎn)作為發(fā)展經(jīng)濟的主要力量;但如今經(jīng)濟發(fā)展正面對沉重下行壓力，中國政府看來仍不得不借助房地產(chǎn)市場的回暖，作為穩(wěn)住整體經(jīng)濟局面的重要手段。而前一段時間一直想達至的壓低樓價以利民生的目標，只好暫時放下一邊;因為若然整體經(jīng)濟不穩(wěn)，一定會衍生更多的民生問題，樓價過高反而變成次要。

　　因此，自年初以來，大部分城市的限購令都已取消;加上貨幣政策漸轉(zhuǎn)寬松，買家遠比之前更容易取得按揭;在首期付款減低，供樓利息下降的情況下，內(nèi)地投資者的買樓意欲又再被激活;其中尤以深圳與上海最為明顯。

　　在這種形勢下，八月份內(nèi)地的百城樓價已扭轉(zhuǎn)同比(與去年同期比)下跌的情況，至于環(huán)比(與上月比)，更早已出現(xiàn)連續(xù)五個月的上升。九月份的升幅雖然放慢了一點，但升勢依然持續(xù)。

　　如果純看表面數(shù)字，開發(fā)商今年的銷售業(yè)績尚算不錯;但如果我們看一看庫存的情況，就會看到開發(fā)商手上的貨尾都在增加。這種情況顯示：銷售量的增加主要源自過去的投資規(guī)模增加。前一段時間，內(nèi)地的開發(fā)商都在比規(guī)模，之前買地多了，今天開的盤自然就多了。開盤多了，賣出的單位自然也多了。但賣出的是優(yōu)質(zhì)單位，仍留下不少貨尾，反映銷情并不太理想。

　　正因為如此，內(nèi)地的開發(fā)商對前景大都不甚樂觀。除了在一線城市，他們尚會增加投資外，在其他地方，他們都不愿意買地。在三四線城市，不要說買入新的土地，他們連手上已有的項目，也不敢全面動工，擔心將來可能連建筑費也收不回。

　　現(xiàn)時最為困擾開發(fā)商的，是如何去庫存的問題。中央的政策，應先在這方面下功夫。若然這個問題不先解決，很難推動開發(fā)商作更多的新投資。因此，未來中國的房地產(chǎn)開發(fā)量無可避免會放緩。中國的經(jīng)濟已不能靠房地產(chǎn)開發(fā)去帶動，能夠阻止房地產(chǎn)泡沫拖累經(jīng)濟，已可算政策成功。

　　因此，我認為中國政府在房地產(chǎn)政策上宜守，不宜攻。在今天這種形勢下，不宜用太積極的手段去鼓勵開發(fā)商去投地。市場經(jīng)濟就是要讓市場的參與者自行去作重大的投資決定，而不是搞“領袖揮手我前進”。

　　現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)問題，主要是過去投資過度，一時間消化不了。如果在這種情況下，還鼓勵開發(fā)商再增加投資，那就只會一錯再錯，造成對經(jīng)濟更大的破壞。政府現(xiàn)時最值得做的，應該是協(xié)助真正有需要的用家入市，手法可包括：(i)增加按揭成數(shù)，讓首期付款可降低;(ii)降低按揭利息，減少每月的供樓負擔;(iii)削減稅費，方便市場流通，助有條件換樓的人改善生活。當庫存的問題解決后，不愁開發(fā)商不買地作新的投資。