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　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2017年4月，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量在減少，15個(gè)熱點(diǎn)城市明顯降溫，一二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比增幅收窄或持平；而三線城市房?jī)r(jià)偏熱，其中唐山房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅最大——其實(shí)這對(duì)于三線城市而言真不是好消息。

　　我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)存在這樣一個(gè)矛盾——雖然各地都在積極倡導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，可是房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展其實(shí)正在扼殺新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)的可能性。對(duì)于地方政府而言，這里明顯存在一個(gè)短期利益和長(zhǎng)期利益的矛盾：通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)解決財(cái)政經(jīng)費(fèi)來(lái)源、拉動(dòng)GDP是短期利益，而扶持新興產(chǎn)業(yè)、構(gòu)筑當(dāng)?shù)匚磥?lái)的經(jīng)濟(jì)支柱是長(zhǎng)期利益。從目前的形勢(shì)來(lái)看，短期利益明顯威脅到長(zhǎng)期利益是我國(guó)中型以上城市普遍存在的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題如果得不到及時(shí)的、妥善的解決，矛盾會(huì)進(jìn)一步走向積重難返。

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到極致會(huì)對(duì)社會(huì)造成什么樣的影響？香港的現(xiàn)狀應(yīng)該是一個(gè)很有參考價(jià)值的案例。

　　從2008年到2013年，香港房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了134%，即使扣除通貨膨脹，漲幅仍然高達(dá)95.7%[1]。

　　2014年，香港樓市物業(yè)總市值高達(dá)20.6萬(wàn)億港元，是香港當(dāng)年GDP的9.1倍。可是香港經(jīng)濟(jì)卻陷入了長(zhǎng)期疲軟、增長(zhǎng)乏力的狀況，GDP已被北上廣深這4大一線城市反超。

　　出現(xiàn)這樣的狀況倒真不奇怪——經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要具體產(chǎn)業(yè)來(lái)支撐。隨著中國(guó)對(duì)外開放程度提高、成為外貿(mào)總量數(shù)一數(shù)二的國(guó)家，香港已經(jīng)失去了轉(zhuǎn)口貿(mào)易中心的意義；地價(jià)高企使得香港的制造業(yè)企業(yè)紛紛外遷，香港從前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)早已“空心化”；而香港又未能培養(yǎng)出有規(guī)模的新興產(chǎn)業(yè)。皮之不存，毛將焉附？缺乏產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的有力支撐，香港的繁榮就難以維系。

　　香港倒不是沒有去想辦法。其實(shí)，香港特區(qū)創(chuàng)新科技署近年來(lái)常派工作人員參加美國(guó)舊金山灣區(qū)的科技展會(huì)，非常希望引進(jìn)生物醫(yī)藥、數(shù)碼科技、可再生能源等高科技企業(yè)去香港落戶。不過(guò)他們的工作顯然進(jìn)行得并不順利，從香港科技創(chuàng)新署展臺(tái)的門可羅雀就能看出來(lái)，與做細(xì)胞治療的生物公司的火爆形成非常鮮明的對(duì)比。這倒不是因?yàn)橄愀劭萍紕?chuàng)新署的工作人員不敬業(yè)，而是因?yàn)橄愀蹖?duì)科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)明顯缺乏吸引力。

　　科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)需要天時(shí)地利人和。從天時(shí)來(lái)說(shuō)，香港特區(qū)政府受到西方經(jīng)濟(jì)學(xué)錯(cuò)誤思想的束縛，產(chǎn)業(yè)政策的力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中國(guó)大陸的地方政府。從地利來(lái)說(shuō)，香港的地價(jià)給創(chuàng)業(yè)者設(shè)立了極高的門檻。例如，在香港新界的一般地段，300平方米的工業(yè)廠房的月租金約為3.1萬(wàn)港幣，約合4000美元；而在美國(guó)生物制藥企業(yè)云集的圣地亞哥縣Sorrento Valley地區(qū)，同樣300平方米的工業(yè)廠房的月租金差不多3200美元就可以拿下。香港的地租竟然比美國(guó)的高度發(fā)達(dá)地區(qū)還貴。再說(shuō)人和，香港高校的專業(yè)設(shè)置屬于殖民地時(shí)代的遺跡，工科專業(yè)水平普遍不行。從清華、北航隨便挑幾個(gè)工科專業(yè)都能把香港高校打成渣。這意味著在香港創(chuàng)辦科技企業(yè)很難在當(dāng)?shù)孬@得充足的人才供給。時(shí)下的香港，天時(shí)地利人和一樣都不占，拿什么去吸引科技企業(yè)的創(chuàng)業(yè)者？

　　香港房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，導(dǎo)致其他行業(yè)的凋敝；一個(gè)李嘉誠(chéng)坐大，阻礙了千萬(wàn)人勤勞致富。這話雖不好聽，卻是殘酷的事實(shí)。香港回歸20年來(lái)，沒有誕生一家擁有全球影響力的科技企業(yè)，而對(duì)面的深圳倒是培育出了騰訊、華為和大疆。香港特區(qū)是不是應(yīng)該認(rèn)真反思一下自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的合理性？

　　如果將國(guó)民經(jīng)濟(jì)比作人體，那么國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)行業(yè)就如同人體的組織和器官，彼此之間需要相互依存、協(xié)調(diào)發(fā)展。人體不受控制的組織增長(zhǎng)在醫(yī)學(xué)上叫做癌癥；而國(guó)民經(jīng)濟(jì)中某個(gè)行業(yè)的嚴(yán)重失調(diào)，必然影響到其他行業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體，這又何嘗不是一種癌癥？

　　美麗的香港，多年炒房。現(xiàn)如今產(chǎn)業(yè)都空心化了，除了這堆房子還剩啥？未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)又在哪里？

　　房地產(chǎn)的畸形發(fā)展之所以會(huì)阻礙產(chǎn)業(yè)升級(jí)，除了租金推高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本的直接因素之外，還有多個(gè)方面的間接因素。其中最明顯的是二個(gè)方面——融資渠道和人力成本。

　　房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資渠道存在明顯的競(jìng)爭(zhēng)性。房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期存在套利空間使得銀行系統(tǒng)釋放出的貨幣難以進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。到2016年底，中國(guó)房產(chǎn)總市值為270萬(wàn)億元，而上交所、深交所、港交所所有上市公司市值加起來(lái)不過(guò)70多萬(wàn)億元[2]。股市就算存在泡沫，與房地產(chǎn)業(yè)的泡沫相比也只能算小巫見大巫。投資實(shí)業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)，而許多城市的房?jī)r(jià)漲個(gè)不停，逐利的資本還有多少心思做實(shí)業(yè)呢？所以才會(huì)有網(wǎng)友揶揄“實(shí)干誤國(guó)、炒房興邦”。即使國(guó)內(nèi)存在明顯的貨幣超發(fā)，但是因?yàn)槌l(fā)出來(lái)的貨幣很容易就被高房?jī)r(jià)吞噬了——2016年國(guó)內(nèi)27家上市銀行個(gè)人房貸增量高達(dá)4.25萬(wàn)億元，比2015年增長(zhǎng)近9成[3]。與此同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的眾多企業(yè)仍然感到融資困難。

　　高房?jī)r(jià)則普遍推高了企業(yè)的人力成本。住房屬于特殊商品，房地產(chǎn)商以遠(yuǎn)高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格向工薪階層出售房產(chǎn)，這種違背價(jià)值規(guī)律的做法實(shí)質(zhì)上就是嚴(yán)重的剝削，即以不適當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)獲取他人的勞動(dòng)成果。在國(guó)內(nèi)許多城市，教育等重要公共服務(wù)都以戶口為前提、進(jìn)而與房產(chǎn)掛鉤。這導(dǎo)致許多家庭為了獲得公共服務(wù)而被迫買房，而且能買到的還不見得是學(xué)區(qū)房。現(xiàn)行政策明顯有利于坐擁不動(dòng)產(chǎn)的食利群體，而并非為城市貢獻(xiàn)勞動(dòng)的群體。房?jī)r(jià)上漲迫使工薪階層在恐慌之下買房，而“房奴”的經(jīng)濟(jì)壓力必然轉(zhuǎn)嫁為企業(yè)的人力成本——房貸構(gòu)成了個(gè)人消費(fèi)支出中很大一部分，“房奴”為了防止物質(zhì)生活出現(xiàn)嚴(yán)重下降，只能提出更高的薪酬要求。近年來(lái)制造業(yè)企業(yè)普遍面臨薪酬上漲的壓力，很大程度上拜房地產(chǎn)業(yè)所賜。

　　高房?jī)r(jià)的問(wèn)題不僅困擾著中國(guó)。根據(jù)科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)2016年的報(bào)告，全美房產(chǎn)最貴的10個(gè)城市全部在加州，而且舊金山灣區(qū)（包括傳統(tǒng)意義上的硅谷）占據(jù)了7個(gè)席位[4]。一些“高大上”科技企業(yè)的員工要想住得離公司近一些，需要將稅后月薪的一半左右（2700~3500美元）用于租房。他們要想買房的話，光靠工資也挺困難；除非所在企業(yè)發(fā)展得很好、靠出售原始股發(fā)點(diǎn)小財(cái)，才好心遂所愿。來(lái)源于房地產(chǎn)的剝削不可謂不嚴(yán)重。

　　不過(guò)，舊金山灣區(qū)畢竟是世界級(jí)的科技創(chuàng)新中心，具有在全球范圍內(nèi)大量吸引資本的能力。正是由于全球巨額資本的不斷注入，硅谷的傳奇才得以維持下去。問(wèn)題在于，中國(guó)還沒有哪個(gè)城市培養(yǎng)出相同級(jí)別的科技創(chuàng)新中心，吸引資本的能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到舊金山灣區(qū)的程度。如果房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展得不到有效遏制，遭受傷害最大的當(dāng)屬那些還沒有形成規(guī)模化新興產(chǎn)業(yè)的二三線城市。

　　在北上廣深4大一線城市和南京、杭州等少數(shù)二線城市，信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、新材料、高端裝備制造等新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了足夠的規(guī)模，足以創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。而多數(shù)二三線城市的新興產(chǎn)業(yè)還處于初創(chuàng)期，正需要培養(yǎng)和扶持。最糟糕的格局莫過(guò)于——新興產(chǎn)業(yè)還沒培養(yǎng)好，地價(jià)卻先被炒作起來(lái)了。這樣一來(lái)，這些城市就喪失了要素成本低的優(yōu)勢(shì)，科技企業(yè)也就不愿意前來(lái)落腳了。如果再加上當(dāng)?shù)匚慕滩粔虬l(fā)達(dá)、不能提供超額人才供給的因素，那可真是禍不單行，產(chǎn)業(yè)升級(jí)恐將遙遙無(wú)期。

　　香港特區(qū)是“房地產(chǎn)癌”晚期的典型病例。內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)至少也已經(jīng)到了“原位癌”的階段，不治將恐深。要治療就必須動(dòng)手術(shù)、流點(diǎn)血，但是如果不立即手術(shù)，癌癥遲早會(huì)擴(kuò)散，等到癌細(xì)胞通過(guò)淋巴和血管擴(kuò)散到全身，這人恐怕就救不過(guò)來(lái)了。換句話說(shuō)，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)前面臨的問(wèn)題，我們只能追求一個(gè)代價(jià)相對(duì)最小的解決方案，把對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的傷害降到最低程度。而從絕對(duì)意義上說(shuō)，解決方案必然存在不可避免的代價(jià)和傷害；坦然接受這種代價(jià)和傷害，正是為了將來(lái)避免更嚴(yán)重乃至致命的代價(jià)和傷害。倘若各地政府諱疾忌醫(yī)，只在乎土地財(cái)政帶來(lái)的短期利益，只怕會(huì)死得比蔡桓公更慘。

　　“房地產(chǎn)癌”的病情進(jìn)展已經(jīng)不容掩耳盜鈴。但是，應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)雜性。解決房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題不能僅從房地產(chǎn)的視角入手，而且也不存在一個(gè)能夠立刻解決所有問(wèn)題的簡(jiǎn)單方案——指望單靠房地產(chǎn)稅就能解除房地產(chǎn)業(yè)積弊的吃瓜群眾，可以去洗洗睡了。房地產(chǎn)業(yè)與地方財(cái)政和金融行業(yè)的資金鏈有著非常緊密的關(guān)系，要想切除房地產(chǎn)業(yè)的腫瘤，就必須從通盤來(lái)考慮對(duì)各方面的深刻影響。從這個(gè)意義上說(shuō)，任何一級(jí)地方政府都無(wú)力單獨(dú)治療“房地產(chǎn)癌”；有效的治療方案只能是源自中央政府、從上到下的一攬子政策。

　　扁鵲：“君有疾在腠里，不治將恐深”

　　蔡桓公：“醫(yī)之好治不病以為功”

　　綱舉才能目張，先要建立科學(xué)的理論體系，才能制訂行之有效的政策。治療“房地產(chǎn)癌”，本質(zhì)上是資源如何配置的問(wèn)題。首先要強(qiáng)調(diào)的，就是破除對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的迷信。如果市場(chǎng)機(jī)制是完美的、市場(chǎng)引導(dǎo)的資源配置都是科學(xué)的，那么根本不會(huì)爆發(fā)源自美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的2008金融危機(jī)。某些西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的擁躉眼看著“祖師爺”深陷債務(wù)危機(jī)不能自拔，卻仍然堅(jiān)持“讓市場(chǎng)化解決問(wèn)題”的荒謬論調(diào)，真是死鴨子嘴硬。對(duì)美國(guó)市場(chǎng)機(jī)制的迷信一點(diǎn)不比對(duì)蘇聯(lián)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的迷信更高明，唯有適合國(guó)情、行之有效的經(jīng)濟(jì)理論體系才有價(jià)值。

　　既然代價(jià)無(wú)可避免，那么代價(jià)相對(duì)最小的結(jié)果應(yīng)該是：房?jī)r(jià)不再上漲、但短期內(nèi)也不出現(xiàn)斷崖式下跌；最后由每年7%左右的居民收入增長(zhǎng)率和3%左右的通脹率，通過(guò)較長(zhǎng)的時(shí)間消化掉現(xiàn)有房?jī)r(jià)。這樣既遏制了房地產(chǎn)開發(fā)商的無(wú)度擴(kuò)張，也不至于因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)崩潰而出現(xiàn)金融行業(yè)資金鏈的斷裂和大批壞帳，也能給地方政府解決土地財(cái)政提供必要的緩沖期。

　　要想達(dá)到這個(gè)代價(jià)最小的結(jié)果，可行的方案很可能包括以下幾個(gè)層面：

　　1、改變土地轉(zhuǎn)讓的制度。現(xiàn)行的土地競(jìng)拍模式滿足的是地方政府的短期利益。土地出讓金在許多地方政府的財(cái)政收入中占據(jù)很高比例（20%~40%）。但是如上文所述，土地財(cái)政的短期行為迅速提高了當(dāng)?shù)刭Y產(chǎn)價(jià)格，要素成本的提高對(duì)培育新興產(chǎn)業(yè)非常不利。正因?yàn)槿绱耍郯残聟^(qū)的嘗試才顯得非常有意義。雄安新區(qū)明確表示不搞土地財(cái)政，意在探索一種依靠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)稅收創(chuàng)造財(cái)政收入的新模式。雄安新區(qū)將制定全新的住房政策，嚴(yán)禁大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，公租房占主體已經(jīng)基本形成共識(shí)。如果這種新模式取得成功，國(guó)內(nèi)其他城市和開發(fā)區(qū)也可以復(fù)制這種經(jīng)驗(yàn)。

　　2、改革財(cái)稅體系，降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度。從某種意義上說(shuō)，從土地轉(zhuǎn)讓金獲取稅收之外的財(cái)政收入，是地方政府在當(dāng)前財(cái)稅制度下比較無(wú)奈的選擇。為國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)，應(yīng)對(duì)財(cái)稅制度做出以下調(diào)整：合并國(guó)稅和地稅，成立統(tǒng)一行使職能的稅務(wù)機(jī)構(gòu)；在此基礎(chǔ)上，中央政府和地方政府對(duì)稅收進(jìn)行合理分配，使地方政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)相匹配。

　　3、從戰(zhàn)略的高度，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)企進(jìn)行有規(guī)劃性的統(tǒng)籌管理。從房地產(chǎn)業(yè)近年的發(fā)展來(lái)看，全國(guó)性的房地產(chǎn)商越來(lái)越多地集中于國(guó)有板塊。2016年上半年銷售額前50名的房地產(chǎn)商中，竟有相當(dāng)一部分是國(guó)資背景[5]，具體包括：萬(wàn)科（2017年已被劃歸為深圳市屬國(guó)資房企），保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中國(guó)鐵建、保利置業(yè)、中國(guó)金茂、電建地產(chǎn)（央企下屬地產(chǎn)集團(tuán)），綠城集團(tuán)、首開股份、魯能集團(tuán)、上海地產(chǎn)、華發(fā)股份、首創(chuàng)置業(yè)、越秀地產(chǎn)、深業(yè)集團(tuán)（地方國(guó)企）。

　　由此可見，房地產(chǎn)國(guó)企已經(jīng)在市場(chǎng)中占據(jù)舉足輕重的地位。然而長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)國(guó)企的運(yùn)營(yíng)基本出于本位主義，以自身資本增殖為唯一目的。也正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)國(guó)企在多起“地王爭(zhēng)霸戰(zhàn)”中起到了負(fù)面示范效應(yīng)。

　　社會(huì)主義制度下的國(guó)有企業(yè)是不應(yīng)按照資本邏輯來(lái)運(yùn)作的。如果房地產(chǎn)國(guó)企將自身的利潤(rùn)建立在百業(yè)凋敝的基礎(chǔ)上，這利潤(rùn)也沒法長(zhǎng)久。因此，國(guó)家有必要做以下二件事情：

　　a)   整合房地產(chǎn)國(guó)企。央企下屬的房地產(chǎn)商，適當(dāng)歸并一部分；每個(gè)省的房地產(chǎn)國(guó)企歸并為一個(gè)，由省國(guó)資委直接監(jiān)管。不排除通過(guò)資本運(yùn)作，收購(gòu)一些私營(yíng)房地產(chǎn)商來(lái)實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的整合。

　　b)   出臺(tái)相關(guān)政策，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)國(guó)企的經(jīng)營(yíng)行為。對(duì)其利潤(rùn)率、置地成本作出必要的要求，明確什么能做、什么不能做。

　　4、各級(jí)地方政府將戶口與房產(chǎn)脫鉤，以更為平等的方式向城市居民提供公共服務(wù)。需要高度強(qiáng)調(diào)以人為本、勞動(dòng)光榮的理念，城市的公共服務(wù)應(yīng)該面向?yàn)槌鞘刑峁﹦趧?dòng)的人、而非坐擁不動(dòng)產(chǎn)的食利群體。比方說(shuō)，城市落戶不以房產(chǎn)作為限制條件，而考察繳納社保和個(gè)稅的年限等反映勞動(dòng)關(guān)系的內(nèi)容。這就可以從源頭上避免工薪階層被迫購(gòu)房的問(wèn)題。

　　5、消化房地產(chǎn)庫(kù)存。有條件的地方政府可以出資購(gòu)置長(zhǎng)期積壓的空置房，由專業(yè)性國(guó)企作為公益性的公租房運(yùn)作起來(lái)。與私人出租房屋不同，公租房允許5年、10年期的長(zhǎng)期租賃，而且嚴(yán)格控制租金漲幅。這能夠從根本上解決工薪階層的后顧之憂。

　　“房地產(chǎn)癌”的病例盡在眼前：日本1991年房地產(chǎn)泡沫破滅徹底終止了高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，此后GDP增長(zhǎng)率基本在-2%～2%之間波動(dòng)；香港1998到2003年的房地產(chǎn)崩盤開啟了一段經(jīng)濟(jì)停滯的痛苦時(shí)光；美國(guó)至今尚未完全走出2008年金融危機(jī)的陰影，老百姓的勞動(dòng)收入扣除通貨膨脹后基本沒有增長(zhǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一旦出現(xiàn)崩盤，后果將不堪設(shè)想，極有可能葬送十幾億人民的小康生活。諱疾忌醫(yī)、片面強(qiáng)調(diào)“市場(chǎng)萬(wàn)能”，只會(huì)招致更大的災(zāi)禍。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)治理，應(yīng)當(dāng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)開啟新一輪高速增長(zhǎng)之前的必要鋪墊。

參考文獻(xiàn)：

　　[1]https://www.globalpropertyguide.com/Asia/Hong-Kong/Price-History

　　[2]鳳凰網(wǎng)http://ifinance.ifeng.com/15257115/news.shtml?srctag=pc2m&back&back

　　[3]鳳凰網(wǎng)http://ifinance.ifeng.com/15280370/news.shtml?srctag=pc2m&back&back

　　[4]http://d.tech.sina.com.cn/contribute/post/detail/it/2016-09-29/pid_8508636.htm?_m=wap

　　[5]新浪樂居http://bj.leju.com/zhuanti/2016Q2phb/

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