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喬新生：我國房地產市場混亂現象再也不能持續下去了！

點擊：作者：喬新生來源：昆侖策網【作者授權】發布時間:2020-09-25 11:31:34

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中國房地產行業公開秘密

新華社北京2020年9月23日電，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于調整完善土地出讓收入使用范圍優先支持鄉村振興的意見》。明確規定“土地出讓收入是地方政府性基金預算收入的重要組成部分。長期以來，土地增值收益取之于農、主要用之于城，有力推動了工業化、城鎮化快速發展，但直接用于農業農村比例偏低，對農業農村發展的支持作用發揮不夠”。這份文件印證了筆者的判斷，土地出讓收入公開透明可能是今后中央工作的重點。

成都高新技術產業開發區財政金融局發布的《關于禁止和記黃埔地產（成都）有限公司融資、貸款和重大資產重組的函》引起社會各界廣泛關注。這份具有法律效力的文件明確指出，“和記黃埔地產（成都）有限公司存在捂地、捂盤不良行為，嚴重影響區房地產市場平穩發展，經研究，禁止高新區內金融機構向和記黃埔地產（成都）有限公司及其項目公司提供新增融資、貸款，禁止高新區內金融機構向和記黃埔地產（成都）有限公司進行重大資產重組提供幫助”。這份文件實際上已經拒絕了和記黃埔在四川成都高新技術產業開發區融資的請求。

這份文件有些姍姍來遲。中國房地產業的發展，可以說是中國財富轉移一部血淚史。上個世紀90年代，房地產市場放開之后，許多房地產公司貸款從政府手中獲得土地，從事房地產開發。一些房地產開發商熱衷于賺“快錢”，立即投入房地產開發，從商品房銷售中獲得利潤。但是，也有一些房地產開發商意識到，中國房地產市場一定會快速發展，因此，他們囤積居奇，利用自己獲得的土地使用權，在房地產市場待價而沽。

中國政府已經意識到中國房地產市場存在的問題，制定了一系列政策，明確規定如果房地產開發商不從事房地產開發，政府將無償收回土地。可是，這些政策并沒有貫徹落實。一些地方政府為了吸引外資，容許外資企業囤積土地，等待土地價格上漲，從中獲取利潤。和記黃埔作為香港著名的房地產開發商，利用特殊的渠道，從中國內地城市獲得大量土地。這些土地中部分閑置起來，等待土地升值。地方政府雖然知道這種行為是一種囤積居奇的違法行為，但是，迫于各方面的壓力，不敢對香港房地產開發商的違法行為依法采取嚴厲制裁措施，結果導致房地產開發商沒有任何投資，卻能從土地增值中獲得巨額收益。

筆者曾經多次指出，中國房地產市場是一個金融市場，是一個風險投資市場，同時也是一個財富重新分配的市場。那些獲得土地的房地產開發商，不需要投入任何資金，即可從土地價格上漲中獲得巨額利潤。

解決這個問題的唯一方式是，房地產開發商出售商品房，必須扣除土地價格上漲的收入部分，因為只有這樣，才能從根本上解決我國房地產市場分配不公的問題。

然而，令人感到遺憾的是，地方政府既沒有出臺措施，將土地增值部分收歸國有，同時也沒有采取切實有效的措施，穩定房地產市場價格，而是在商品房面積、土地規劃、土地使用權出讓等環節做文章，結果導致地方政府與房地產開發商沆瀣一氣，直接或者變相提高房地產市場價格，地方政府與房地產開發商從中漁利。如果不改變這種狀況，那么，我國房地產市場不可能回歸正常的發展軌道，房地產市場有可能會成為引發社會矛盾的導火索。

一些房地產開發商之所以公然挑戰中央政府的房地產宏觀調控政策，根本原因就在于，他們有恃無恐。一些房地產開發商認為，地方政府的基礎設施建設，需要房地產開發商提供稅收資金，為了吸引投資者，地方政府對房地產開發商的囤積居奇行為只能睜一只眼閉一只眼。事實上，許多房地產開發商揣摩到地方政府的發展意圖，主動迎合地方政府房地產開發政策，積極幫助地方政府官員從事房地產開發，從而導致我國房地產市場很快變成了財富重新分配的市場。

解決房地產市場問題必須從長計議。首先，必須首先解決土地出讓中存在的問題。土地出讓是地方政府財政重要收入來源。地方政府必須公開土地出讓的資金用途，必須公布土地價格上漲情況，因為只有這樣，才能接受社會各界監督。

但令人感到遺憾的是，雖然我國實行土地出讓招標拍賣制度，房地產開發商通過公開投標獲得土地使用權，但是，由于土地出讓價格“隨行就市”，土地出讓獲取的收益不透明，結果導致地方政府和房地產開發商在土地出讓階段合謀分肥。一些房地產開發商不按時繳納土地出讓金，等到商品房出售之后，才繳納土地出讓金。還有一些房地產開發商規避我國的稅收政策，將一部分商品房出租，而不是出賣，逃避我國房地產增值稅。所有這些都充分說明，如果地方政府與民爭利，那么，我國房地產市場出現的問題不可能得到解決。

中央政府應當明確要求各級地方政府將土地出讓的價格以及土地出讓的增值部分公之于眾，接受社會監督。土地出讓金的使用必須經過地方人大及其常委會批準。因為只有這樣，才能防止地方政府既是裁判員，又是運動員，通過設立平臺公司或者投資公司，利用土地出讓獲取巨額利益。

其次，清理地方的平臺公司和投資公司，必須與我國土地出讓聯系在一起。中央政府意識到，地方政府為了隱瞞債務，通過設立投資公司或者平臺公司，以土地為擔保，從商業銀行獲取大量貸款。一些地方政府為了減少政府名義上的債務，將征收的土地通過直接或者間接的方式轉讓給民營企業，民營企業從事房地產開發，開發收益一部分，交還給政府設立的投資公司或者平臺公司。如果清理平臺公司和投資公司的過程中，沒有考慮到土地資源利用問題，那么，地方政府的債務將會越滾越大，平臺公司和投資公司的債務風險將會越來越嚴重。

地方人大常委會應當對平臺公司和投資公司的資本進行核算，并在此基礎之上，對投資公司和平臺公司的土地收益實施全面審計，防止地方政府設立的投資公司或者平臺公司以土地為資本，通過土地租賃或者土地出讓等方式，將地方政府的債務隱藏在一些民營企業或者空殼公司之中。

現在許多地方政府財政設立的投資公司和平臺公司，主要資產是政府征收土地。一些地方政府充分利用我國的土地儲備制度，強行征收集體經濟組織的土地，通過擴大土地儲備規模，進行所謂的投資經營。如果對這種現象聽之任之，那么，我國土地經營不僅會導致地方政府債務擴大，而且有可能會導致集體經濟組織的利益遭受嚴重損害。

圍繞著土地經營問題，我國已經出現了越來越多的債務糾紛。如果不能妥善處理土地經營中出現的問題，那么，地方政府要么采取措施推動房地產市場價格上漲，要么以訴訟的方式申請破產重組，減輕自己的債務負擔。中央應當采取切實有效措施，一方面通過國家審計，及時發現我國土地經營中出現的違法行為，另一方面則采取強制手段，要求地方政府必須公開土地出讓價格以及土地出讓金的使用情況，自覺接受人民群眾的監督，因為只有這樣，才能防止我國房地產成為我國社會矛盾爆發的導火索。

第三，對嚴重違反我國土地開發政策的房地產開發商，應當實施嚴厲打擊措施。只要違反土地開發政策，囤積居奇，等待土地價格上漲獲取收益，政府一律收回土地，并且對房地產開發商實施嚴厲處罰。

香港一些房地產開發商之所以在內地大量囤積土地，一方面是對中國經濟的發展持樂觀態度，另一方面則是看到中國城市化發展有可能會導致土地價格上漲。香港房地產開發商直接與地方政府博弈的做法，導致我國制定的一系列房地產宏觀調控政策邊際效益迅速衰減，房地產市場被嚴重扭曲。中國許多城市已經出現了“房地產詛咒”，由于房地產市場價格不斷上漲，結果導致生產成本和生活成本急劇增加，城市的競爭力持續下降。如果不盡快解決這個問題，那么，我國在未來國際市場競爭中，有可能會面臨更大的困難。

現在已經有學者提出所謂“悲慘增長”的概念，認為如果一個國家經濟增長而人民的福祉或者快樂減少，那么，這樣的增長就是悲慘增長。我國居民收入不斷提高，可是，居民的獲得感有待加強。國內消費市場已經出現兩極分化現象：一些富裕階層消費能力大幅度提高，而一些中低收入階層特別是一些工薪收入階層的消費能力則持續下降。之所以出現這種現象，一方面是因為經濟增長放緩，收入增長放緩，居民財產收入減少，另一方面則是因為不確定性增加，一些居民擔心征收房地產稅之后，自己的不動產有可能會貶值，因此，不敢消費。還有一些居民擔心通貨膨脹之后，存款會貶值，因此，買漲不買跌，一些城市房地產市場價格不降反升。所有這些都充分說明，如果不能穩定居民的消費預期，嚴厲打擊我國房地產市場的違法行為，那么，要想實現國內循環為主、國內國際市場雙循環的戰略格局將會非常困難。

中央政府可以采取下列政策，解決我國房地產市場進行發展帶來的問題：

第一，土地出讓價格必須公布，如果土地價格上漲，上漲部分應當收歸地方政府，地方政府發布公告，將土地出讓金和土地價格上漲獲取的收益公之于眾，接受社會各界監督。如果地方政府挪用土地出讓金或者土地價格上漲獲取的收益，那么，應當追究地方政府官員的刑事責任。

第二，房地產開發商囤積居奇，必須按照土地出讓價格退出土地。如果違反土地開發政策，不僅要無償收回土地，而且要承擔行政處罰責任。

第三，房地產市場價格必須一分為二，一部分是土地出讓價格，一部分是土地開發價格。如果土地出讓價格上漲，那么，土地出讓價格上漲的收益必須張榜公布。土地開發價格必須分解，包括建筑安裝成本、國家稅金和開發商的利潤。如果房地產開發商虛報建筑安裝成本，那么，應當追究房地產開發商的刑事責任。

總而言之，就是要讓我國的房地產市場變成一個公開透明的市場。房地產開發商可以賺取干干凈凈的利潤，但是，如果與地方政府串通，惡意提高房地產市場價格，那么，不僅要追究地方政府官員的刑事責任，同時還要追究房地產開發商的刑事責任。

我國房地產市場混亂現象再也不能持續下去了。從已經判決的刑事案件來看，房地產開發商關聯交易、上下其手，嚴重損害國家利益的現象十分嚴重。如果房地產開發商從中國的房地產市場攫取利潤，轉移海外，那么，中國人民辛苦創造的財富將會迅速流失。任何情況下都不能允許房地產開發商以直接或者間接的方式將房地產市場的非法收益轉移海外，任何情況下都不能允許房地產開發商和一些地方政府官員以犯罪的方式獲取巨額利益。中國房地產市場絕對不能成為犯罪者的冒險樂園。

（作者系中南財經政法大學教授；來源：昆侖策網【作者授權】，轉編自“喬新生”）

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